黑料不打烊最新2023网站:黑料门-今日黑料-最新2024-法治课|女销售以“恋爱”为名诱导男性买房是否涉刑责?购房合同有效吗?

admin 体育 2025-03-14 1 0

一则“36名男子被假借‘婚恋’名义诱导买房”的消息近日引起外界广泛关注。

3月13日晚,澎湃新闻从广东惠州市仲恺高新区获悉,据仲恺高新区城乡建设和综合执法局介绍,龙光玖璟台和昊艺尚苑项目共31位业主反映被深圳中介以“婚恋”为由引导去买房。涉事业主均通过某交友平台认识并添加女性微信好友,随后建立恋爱关系。相处过程中,女性好友告知购房者是以结婚为目的与其相处,提出购房以增加父母同意婚事的可能性,并将中介人员推荐给购房者。经上述女性引导,相关业主自行在龙光玖璟台和昊艺尚苑小区购房。以上交易均由深圳易家置业顾问有限公司中介带客成交。经查,以“婚恋”为由参与购房引导的女性共15人(并非网传的刘某1人),均为深圳易家置业顾问有限公司销售人员。

针对该事件,3月13日晚,澎湃新闻致电深圳易家置业顾问有限公司,工作人员称不了解,随后挂断电话。另据南方都市报此前报道,记者从涉事房地产公司了解到,购房交易均由购房人本人签字办理,自行交纳购房款、办理银行按揭贷款等相关手续;房屋出售价格也与同一楼盘同一时期的其他购房价格相当,无溢价销售。

随着该事件在网上热传,相关法律问题引起外界讨论,如中介公司、女销售的行为是否构成诈骗,需承担哪些责任?作为被诱导的受害人,已经购买房子的男性该如何维权,是否有权撤销买房合同?

针对中介公司、女销售人员的行为是否构成诈骗、是否涉及刑事责任的问题,惠州仲恺高新区官方人士表示,相关情况以公安机关的调查为准,目前该事件仍在调查处理中。

广州市法学会刑事辩护研究会副会长、广东法制盛邦律师事务所高级合伙人陈亮律师表示,在上述案例中,女销售诱导男性买房的行为,跟“饭托”、“酒托”有点类似。据现有媒体报道披露,被诱导的男性买房时,房屋的价格是按市场价进行交易,也就是说中介公司、女销售是靠中介费、佣金获利,没有直接占有男性的购房款。从这个意义来说,这种行为不构成诈骗罪。但女销售通过谈恋爱的名义,诱导男性买房,这属于用欺诈的方式促成交易,不是买房人真实意思的表达,因此作为被诱导的男性,有权利要求撤销所签订的买房协议。若开发商不同意解除合同,被诱导的购房人有权向中介公司、女销售索赔,如果协商不成,可以走司法渠道维权。

陈亮指出,若在上述事件中,对于中介公司、女销售的套路,开发商是知情的,甚至是串通在一起的,共同欺骗了买房人,那么该购房合同是无效的,购房一方有权直接要求解除合同。

陈亮还表示,中介公司、女销售通过欺诈的方式获得中介费等报酬,这属于违法所得,应予以没收。同时,市场监管部门应对这种违法行为进行处罚,行业协会也可依据相关规定对其作出处分。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为,销售人员通过虚构恋爱关系、承诺结婚等方式诱导购房者买房,让购房者误以为购买的是婚房,然而这仅仅是销售人员出售房屋的手段,恋爱乃至结婚只是销售的障眼法,购房者在被隐瞒事实真相的情况下购买房屋,销售人员构成欺诈。根据民法典第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此,购房者有权要求撤销购房合同,并要求销售人员及其所在中介返还因购房所遭受的损失。

赵良善指出,涉案销售人员,还可能涉嫌刑事犯罪,因其通过虚构婚恋关系、承诺结婚等方式,诱导多名男性购房,在购房后消失,最终目的是获得大量佣金,具备虚构事实非法占有的主观意思表示,符合诈骗犯罪的构成要件。

赵良善表示,涉案中介作为销售人员的任职公司,对于其工作人员负有监管责任,因销售人员侵害他人合法权益,根据民法典第一千一百九十一条规定,用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任。购房者基于此而产生的民事损失,可向中介机构主张。同时,销售行为后果归于其所在公司,其所任职公司放任销售人员通过不正当方式达到业绩目的,存在失责。

赵良善建议,购房者可先行向房地产主管部门投诉反馈,通过行政手段处理上述纠纷,如投诉无果的,应当及时报警,请求公安机关介入,提交被诈骗的证据,主张有关主体承担刑事责任。除此之外,基于欺诈达成的购房合同,购房者还可以请求人民法院依法撤销,撤销后购房款将得以返还,房贷危机解除。

北京泽亨律师事务所刑事部主任律璞玉律师表示,根据目前媒体披露的事实,女销售和中介人员以婚恋为名,诱骗被害人购房,虽然有虚构事实、隐瞒真相,但被害人自主签约、签约的对象是房产开发商或销售公司,房产开发商和中介是否与女销售和中介人员通谋,目前尚不确定。若双方没有串通,签约主体房产开发商和销售公司没有虚构事实、隐瞒真相,则不属于在签订、履行合同过程中虚构事实、隐瞒真相,而且房屋价格不存在虚高或溢价问题,被害人以市场价格获得了对价房产的所有权,难以认定因受骗遭受损失。房产因市场行情变化、距离工作地点远空置以及贷款等问题,带来财产损失,是房产买卖时被害人有认识能力的事实。因此,从现有的情况来看,要认定女销售和中介公司构成诈骗罪较为困难。

律璞玉表示,房屋开发商或销售公司是否与女销售和中介人员合谋,当前还不确定,有待相关部门调查认定。假设房屋开发商或销售公司与女销售和中介人员有通谋,则构成民事欺诈,可依法要求撤销合同。假设双方没有通谋,房屋开发商或销售公司为善意第三人,购房一方主张合同无效、要求撤销合同恐怕较为困难。

湘潭大学法学院教授张永红表示,该事件中,对于女销售及其背后的中介公司的行为,若要认定需承担刑责,其适用的罪名应该是诈骗罪。诈骗罪主要是指行骗人以非法占有为目的,使被害人产生错误认知,造成了财产损失。女销售以谈“恋爱”为诱饵,诱导男性买房,可以说买房的男性受到了一定的欺骗。但要构成诈骗罪,还要看受害人是否有财产损失。如果当时的买房是按市场价进行交易的,很难说受害人当时遭受了财产损失。倘若买房后,由于市场变化,房价下跌,买房一方的房产缩水,但这不是当时买房交易所带来的财产损失。因此,在该事件中,若要认定构成诈骗罪,可能存在如何认定造成财产损失的难点。

张永红表示,作为被欺骗的一方,买房的男性是否有权要求撤销合同,主要看买房一方在签订合同时是否存在重大误解,如受到欺骗对房屋的升值产生错误的认知、受到胁迫等,就可认定存在重大误解,有权要求解除合同。买房一方可以先和开发商进行协商,若协商不成,可以走诉讼渠道解决。

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