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黑料网:黑料不打烊在线进入-高层住宅不好卖

admin 财经 2025-03-15 1 0

导读

壹 ||2024 年四季度为近年来北京楼市成交最好的季度,不少项目利用这一机会加紧去化,新房整体成交情况不错,但高层住宅普遍滞销。

贰 ||高层住宅滞销情况并非突然出现,2024 年下半年就开始出现迹象。彼时多数新建商品房项目去化较差,在一定程度上掩盖了这一需求偏好的变化。

叁 ||高层住宅不仅在市场需求层面逐步遇冷,多数城市也开始对建筑 " 限高 ",从政策层面不再鼓励兴建地标建筑和高层住宅。

房地产市场变化之快,让一家千亿级房企北京区域的营销负责人梁薇有点措手不及。2024 年下半年,她所在的公司在北京的一个新项目开盘,本想采取速战速决策略,但卖了半年,去化率仅两成多。

梁薇介绍,拿地之后,客研部门对周边市场需求做了深入调研。根据调研结果,他们将产品客群定位在首次置业高智群体及刚改家庭,产品以高层为主,辅以小高层满足差异化需求,将三居室作为主力户型。

项目开盘卖得不错,但 2025 年以来,高层住宅逐渐卖不动了,为数不多的小高层成为去化主力军。梁薇说,项目开发前调研结果没问题,但与市场表现出现偏差,可能是市场偏好发生了变化。

高层住宅指 10 层以上(高度大于 27 米)住宅,具有现代化设计和视野开阔等特点;小高层通常指 7 层至 11 层住宅(18 米至 27 米),居住舒适度较高;洋房主要为 4 层至 6 层(低于 18 米)住宅,具有低密度、高品质和私密性强等特点。

梁薇在与同行交流时发现,自 2024 年下半年以来,北京、上海、杭州等城市的高层住宅普遍去化较难,甚至一些大平层豪宅项目也不例外,购房者越来越倾向小高层和洋房。

二手房市场也在经历类似的变化,一位北京的中介人士表示,两居和三居的高层住宅原本成交和价格都较为坚挺,但目前不如 " 老破小 " 受欢迎。

一家国有房企的区域负责人告诉经济观察报,他们公司旗下项目也出现高层住宅滞销的情况。他认为原因复杂,既有市场供需结构变化的因素,也是购房者偏好变化的结果。

风向变了

梁薇所在公司开发的项目有 10 栋高层和 7 栋小高层,共有 900 多套房源。梁薇说,该项目是他们为了适应市场需求推出的新产品,拓客阶段即受到了市场大量关注,这也增强了销售团队的信心。

项目首次开盘推出百套房源,彼时正值一线城市楼市成交好转,几乎被一抢而空。按照项目方估算,如果市场趋势不出现意外转折,项目九个月可以清盘,乐观情况下,年底可完成 80% 去化。

进入顺销阶段,项目销售势头不如开盘,但也保持一定量成交。大约两个月后,梁薇发现有些不对劲,虽然看房的人很多,但成交节奏很慢。到 2024 年底,去化率不足两成。

梁薇说,2025 年春节假期至 2 月底,销售套数为个位数,加上节前销售业绩,一共卖了 200 多套。而且,开盘时,为了拉近与周边市场的距离,销售价格比备案价下调了约 10%。

该项目高层和小高层房源比例大约为 6:4,已经销售的 200 多套房源,小高层占比超过六成,2025 年新成交的房源均为小高层。梁薇说,从目前的销售结果看,项目定位与当前市场需求出现较大偏差。

定位出现偏差的不止梁薇负责销售的项目。上述国有房企区域负责人说,他们公司开发的项目,目前二期在售,共有 11 栋楼,总房源超过 700 套。其中高层 6 栋,房源占比六成;小高层 5 栋,房源占比四成左右。

项目二期开盘至今已经超过 6 个月,目前去化率约为 25%。已售出的房源中,小高层房源占比超过三分之二,高层住宅占比不足三分之一。

该国有房企区域负责人告诉经济观察报,他负责的项目一期于 2023 年底开盘,以小高层为主,高层房源相对较少,目前接近清盘。一期项目销售时,高层住宅较受欢迎,小高层去化相对缓慢。

鉴于项目一期的销售情况,二期在产品设计时增加了高层房源数量,降低了小高层房源比重。但这次,高层住宅不好卖,小高层反而好卖了。这一变化超出上述国企人士的预料。

北京朝阳区某项目也有类似的困惑。一位渠道负责人告诉经济观察报,这个项目共分为三期,一二期是 20 层以上的高层住宅,以两居和三居为主;三期总层高 18 层,主打四居室。总房源接近 2000 套。

一期在疫情期间开盘,目前已接近清盘状态,仅剩下少量尾房和清退房源在售;二期项目开盘至今已超过 20 个月,去化率约为六成;三期项目于 2024 年 10 月开盘,共卖出 20 套左右,去化率不到一成。

上述渠道负责人说,2024 年四季度为近年来北京楼市成交最好的季度,不少项目利用这一机会加紧去化,新房整体成交情况不错,但高层住宅普遍滞销," 北京高层住宅项目不多,以后会更少,本来是稀缺产品,没想到这么不好卖 "。

成因复杂

高层住宅滞销情况并非突然出现,2024 年下半年就开始出现迹象。彼时多数新建商品房项目去化较差,在一定程度上掩盖了这一需求偏好的变化。

2024 年 9 月底,随着降首付、降按揭利率、放松限购等一系列房地产政策出台,全国主要城市的房地产市场出现回暖迹象,新房和二手房成交大幅增加。楼市成交恢复也让房价止跌回稳。

随着市场企稳,高层住宅项目的滞销情况开始引起房企的关注。一位央企西南区域的负责人告诉经济观察报,高层住宅滞销的情况在全国主要城市普遍存在,这一情况在 2025 年逐步成为行业共识。

对高层住宅滞销的原因,多位房地产从业者认为成因较为复杂,但主要有两个原因。

第一,市场供需变化。以刚需为主的市场逐步过渡到改善需求为主,如北京楼市的改善型需求占比超过八成。即多数购房者为 " 卖一买一 " 或 " 卖多买一 ",首次置业需求占比相对较小。

2024 年二季度以来,以 " 老破小 " 为主的二手房价格出现大幅调整,部分区域或小区的价格跌幅超过三成,导致二手房与新房的价格差距进一步拉大,部分改善需求卖掉老房子很难换到新房。

在这种情况下,虽然新房市场仍以改善需求为主,但改善门槛提高了,楼市需求进一步向高端集中。2024 年成都等城市千万级豪宅成交量大幅上升,亦是这一市场结构性变化的案例之一。

" 高层住宅的客户主要是刚改需求,现在这部分需求少了。" 梁薇说,这是导致高层住宅滞销的重要原因之一。2020 年以来,新房市场以小高层和洋房为主,由于市场竞争激烈,小高层销售折扣较大,吸走了部分高层住宅的需求。

在她看来,买房一般是就上不就下,即购买高层的客户容易成为洋房或小高层的客户,但洋房和小高层的客户基本不会购买高层住宅。而且,小高层和洋房的折后价与高层住宅价格距离进一步缩短,同样价位,购房者更愿意购买小高层。

第二,购房者喜好变化。近年来,房地产市场供需关系发生根本变化,从以投资需求为主转为以居住属性为主,购房者的偏好向低密度、高品质住宅转移。在这种情况下,高层住宅逐步被冷落。

高层住宅虽然视野较为开阔,但也存在密度高、供水供暖不足、电梯故障、消防救援难度大等一系列弊端,尤其对老人和儿童并不友好。而且高层住宅的维护难度大,维护成本也较高。

上述央企西南区域负责人说,住宅高度达到一定限度后,必须配备两部电梯,消防通道要求也较高,所以高层住宅的公摊面积普遍较大,得房率一般低于 80%。性价比远低于小高层和洋房。

上述国企区域负责人告诉经济观察报,不同时代的人对居住的要求不同。1990 年代,筒子楼也曾是市场主流产品,但现在已经没有人喜欢住筒子楼了;没有电梯的 " 老破小 " 和高层住宅也是特定时代的产品。

高层住宅怎么办

上述国企区域负责人说,中国传统民居以平房院子为主,多层和高层住宅在近代才开始出现,高层住宅大规模出现是在 2000 年之后。在房地产高周转年代,高层住宅一度是各大城市的主流产品,一直到 2020 年。

高层住宅不仅在市场需求层面逐步遇冷,多数城市也开始对建筑 " 限高 ",从政策层面不再鼓励兴建地标建筑和高层住宅。

2021 年,住建部等 15 部门发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》,要求县城新建住宅应以 6 层为主,6 层及以下住宅建筑面积占比不低于 70%,住宅建筑最高不超过 18 层(约 54 米)。

这一政策出台的背景是,一方面大多数县城消防云梯高度仅 50 米,难以覆盖更高层救援需求;另一方面,部分县城高层住宅烂尾或空置问题突出,且县城人口与土地资源适配度不需要通过高层节约用地。

2024 年 11 月,江苏省住建厅出台《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》要求,城区常住人口 300 万以上城市不得新建 500 米以上建筑,严格限制新建 250 米以上建筑;100 万至 300 万人口城市的建筑高度限定在 150 米以内。

此外,天津、长沙、武汉、成都、深圳和广州等城市也开始限制建筑物的高度。深圳世茂深港国际中心从 668 米降高至 600 米;长沙 " 世界第一高楼 "、武汉绿地中心等项目被叫停或降高。

从政策导向到市场结构变化,再到购房者需求变化,高层住宅正在逐渐淡出主流房地产市场。梁薇介绍,近年全国主要城市新成交的地块,高层住宅越来越少,多数是小高层和洋房,高层住宅滞销会进一步加快存量高层住宅的出清步伐。

梁薇说,高层住宅的住户普遍较多,有的高层小区一栋楼有几百户。由于居住的人多,在一些诸如小区改造或修缮等公共领域很难达成一致意见,通过改造修缮提升价值的空间相对较小。

在梁薇看来,未来主流建筑为小高层和洋房,高层住宅通过拆迁再开发的商业价值相对较小,一定程度限制了高层住宅的市场价值,但由于商业惯性思维,多数开发商没有意识到这一点,高层住宅滞销 " 敲醒了 " 很多人。

(应受访者要求,梁薇为化名)

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